Búseti á Norðurlandi

Búseti á Norðurlandi er húsnæðissamvinnufélag.

Fréttir

Dreifibréf 1. desember 2014


Til búseta/íbúa í íbúðum félagsins

Aðalfundur félagsins fór fram 3. nóvember sl.  Þar var gerð grein fyrir stöðu félagsins að lokinni þeirri fjárhagslegu endurskipulagningu sem samið var um við Íslandsbanka og Íbúðalánasjóð.

Sanngjarnt er að halda því til haga að Íslandsbanki stóð við sinn hlut samkomulags og lauk því án tafa.  Á hinn bóginn er því miður ekki hægt annað en að opinbera gagnrýni á vinnubrögð Íbúðalánasjóðs og þau neikvæðu viðhorf sem þar var beitt gagnvart félaginu og að því er virtist skorti á vilja til að vinna með félaginu og nýta öll úrræði sem eru tiltæk við slíkar aðstæður.

Félagið er að þessu loknu með 88,5% veðsetningarhlutfall eigna að meðaltali, sem telja verður ásættanlegt.   Hins vegar eru vextir á stærsta lánastabbanum allt of háir eða 4,9 og 4,95% sem er verulega íþyngjandi.    Félagið fékk ekki að halda eftir nægum varasjóði til að geta mætt uppsafnaðri viðhaldsþörf að fullu. 

Eins og fram hefur komið fengu búsetar í húsnæðissamvinnufélögunum ekki neina hlutdeild í almennri leiðréttingu verðtryggðra lána sem verið er að kynna um þessar mundir.   Því hefur samt endurtekið verið heitið af áhrifamönnum að slíkt verði látið ná til þessa hóps og að því er unnið í samráði við Búmenn og Búseta í Reykjavík eftir því sem það er mögulegt.

Til að bregðast við þeirri stöðu sem uppi er í rekstri félagsins kynnti framkvæmdastjóri aðalfundi umfangsmiklar skipulagsbreytingar til að lækka kostnað í félaginu um leið og félagið mætir óhagstæðum lánakjörum. 

Skrifstofuhúsnæði hefur verið sagt upp og gert er ráð fyrir að leigja ódýrt.  Öllum starfsmönnum verður sagt upp og dregið úr þjónustu á skrifstofu og við viðhald.   Innheimta þjónustugjalda verður lækkuð á móti lækkuðu þjónustustigi.

·       Fjármagnsliður mánaðargjalds mun hækka 4,83% umfram verðbólgu til október  –  eða um 6,5-7%  hinn 1. janúar 2015 í almennum íbúðum á Akureyri. (Verður dregið til baka ef leiðrétting fæst á lánum/vaxtakjörum.)

·       Forsendur fjármögnunar í félagslegum íbúðum á Akureyri og í öllum íbúðum á Húsavík hafa breyst með þvingaðri uppgreiðslu lána og veðflutningum.   Fjármagnsliður félagslegra íbúða á Akureyri hækkar miðað við 1. janúar 2015 um 13% (eða rúm 10% umfram verðbólgu).

·       Frá 1. jan 2015 mun innheimt fjármagnsgjald leiðrétt tvisvar á ári miðað við vísitölubreytingar og greiðslubyrði allra lána félagsins.

·       Á móti lækka rekstrarsjóðsgjöld um kr.2000 pr. mán (voru 5000 og verða 3000) -  og hætt verður að innheimta fast gjald kr.1200 pr mán vegna aðgangs að þjónustu umsjónarmanns.

·       Fast viðhaldsgjald verður lækkað úr því að vera 0,45% á ári í 0,40% af brunabótamati sem dreift er á 12 mánuði og frestað viðhald/skilagjald verður framvegis 2% af verðmæti íbúðar og greiðist við rýmingu íbúðar. (Skilar lækkun um kr.1250 pr mán á meðalíbúð.)

Meðalíbúðin greiðir um það bil kr. 100.000 á mánuði í fjármagnsgjöld fyrir breytingu – en kr. 106.500 miðað við 1.jan 2015.   Á móti nemur lækkun á rekstrar- og umsjónargjöldum og viðhaldi um kr. 4.450 pr. mán.   Þannig að breyting á grunni mánaðargjaldsins nemur kr. 2.050 fyrir meðalíbúðina.  Þetta er þess vegna minniháttar hækkun og mjög á pari við verðbólguþróun ársins 2014.   Breytingar á fasteignagjöldum og tryggingum, rafmagni og hita fara síðan nákvæmlega eftir álagningu og innheimtu og koma fram með mánaðargjaldi í febrúar.

Þjónustubreytingar;

Eins og fram kom á aðalfundinum verður skorið niður í kostnaði félagsins með því að skrifstofurekstur verður dreginn saman eins og mögulegt er og leigð lítil skrifstofa.  Opnunartími verður lágmarkaður við 2 klst á dag 4 daga í viku og þjónustubeiðnum og bilanatilkynningum vísað sem allra mest á skilaboðakerfi -  með tölvupósti og SMS -  og svarað með sama hætti.  Reiknað með að virkja beiðnakerfið til að svara búsetunun með sama miðli. Öllu endurnýjunarviðhaldi verður frestað meðan félagið lætur reyna á þessa skipulagsbreytingu eða þar til ákvarðanir verða teknar um aukna gjaldtöku til viðhalds eigna.

Starf framkvæmdastjóra breytist og mun hann framvegis taka beina ábyrgð á samskiptum við verktaka og þjónustuaðila félagsins og sjá um regluleg innkaup á viðhaldsvörum.

Umsjónarmaður eigna og svæða mun frá 1. apríl 2014 ekki taka við þjónustubeiðnum frá búsetum beint - heldur einungis sinna neyðarþjónustu vegna bilana í nánara samstarfi við framkvæmdastjóra -  um leið og hann vinnur við eftirlit og sinnir viðhaldi á vettvangi.

Kostnaður af bókhaldi verður lágmarkaður  - mögulega með útvistun.

Þjónustubeiðnir vegna viðhalds og viðgerða á heimilistækjum verða rukkaðar sérstaklega, svo og útköll vegna bilana eða viðgerða sem búsetarnir sjálfir bera ábyrgð á.     Einnig munu reikningar t.d. vegna viðgerða á þvottavélum/uppþvottavélum þar sem aðskotahlutir og eða skortur á umhirðu hefur valdið bilun – sendir til viðkomandi búseta.   Sama gildir um „sjálfsábyrgðir“ í tryggingatjónum t.d. vegna rúðubrota og skemmda á innréttingum og tækjum sem íbúar valda.

Síðustu tvö ár hefur kostnaður vegna þjónustu við lóðir og svæði (snjómokstur og skordýraúðun) farið langt umfram innheimt þjónustugjöld.   Í einstökum húsum hefur verið brugðist við með hækkaðri innheimtu vegna sérstakra aðstæðna.   Við leggjum upp með örlítið hækkaða innheimtu í grunninn – en framvegis verður brugðist við áfallandi umframkostnaði vegna einstakra lóða og vegna yfirgengilegra snjóþyngsla og skordýrafárs, með viðbótar innheimtu þar sem aukinn kostnaður kemur fram.  Slíkt kallar á samábyrgð búsetanna – og okkar starfsmanna – að sætta okkur við „lágmarksþjónustu“ en um leið er afar mikilvægt að allir leggi að mörkum til góðrar umgengni og þrifnaðar.

Í Kjarnagötu 12-16 verður innheimt sérstakt gjald vegna þrifa í sameign, sem ætlað er að dekka allan beinan kostnað af þeim þætti.   Innheimta gjalda í hússjóði í blandaðri sameign verður alfarið eftir ákvörðun viðkomandi húsfélags.

Um leið og eðlilegt er að til okkar starfsmanna séu gerðar kröfur um að veita þjónustu og sinna eignum félagsins sem allra best þá er líka mikilvægt að allir búsetarnir og íbúar í félaginu leggist á sveif með okkur og reyni að fara vel með eignir og laga og þrífa -  til að koma í veg fyrir óþarfan kostnað sem greiðist að lokum ekki af neinum öðrum en búsetunum sjálfum.

Að lokum;  -  bestu kveðjur til ykkar á aðventunni og heitum við á alla að gera eitthvert smáræði til að fegra og snyrta í kringum hús og á svæðum fyrir jólin.

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri


Aðalfundur

Aðalfundur Búseta á Norðurlandi 

var haldinn mánudaginn 3. Nóvember 2014.

Á fundinum flutti Guðlaug Kristinsdóttir skýrslu stjórnarinnar og rakti helstu viðfangsefni félagsins á liðnu starfsári.   Fyrirferðarmest hefur verið glíman við frágang á endurskipulagningu lána í samstarfi við Íbúðalánasjóð.   Einnig minntist formaðurinn á 30 ára afmælisárið og tímamót í sögu húsnæðissamvinnufélaganna á Íslandi.    Guðlaug sagði frá starfi með „samvinnunefnd um mótun húsnæðisstefnu“ sem Eygló Harðardóttir húsnæðisráðherra kallaði til, en fulltrúar Búseta á Norðurlandi voru næstum þeir einu í samstarfinu  sem bjuggu lengra frá Austurvelli en á Akranesi eða utan við leiðakerfi Strætisvagna Reykjavíkur. 

Þakkað hún Hákoni Hákonarsyni sérstaklega fyrir störf hans í stjórn félagsins sl.3 ár, en hann gaf ekki  kost á sér til áframhaldandi stjórnarsetu.

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri fór yfir meginverkefni félagsins.   Fagnaði hann þeim áfanga að lokið væri við uppgjör lána og endurskipulagningu í samstarfi við Íbúðalánasjóð.   Jafnframt gagnrýndi hann Íbúðalánasjóð harðlega og taldi að félagið hefði ekki notið sannmælis í samskiptum við sjóðinn.   Neikvætt viðhorf einstakra stjórnenda Íbúðalánasjóðs til húsnæðissamvinnufélaga hefði gert erfitt fyrir og misvísandi, og jafnvel röng upplýsingagjöf frá sjóðnum um málefni Búseta á Norðurlandi (eins og lesa má í Skýrslu Alþingis um Íbúðalánasjóð), sé stóralvarlegur hlutur.   

Íbúðalánasjóður neitaði félaginu um „greiðslujöfnun á lánum“ sem hefði getað létt greiðslubyrði búsetanna umtalsvert. Benedikt sagði einnig ámælisvert og raunar óskiljanlegt að Íbúðalánasjóður skuli ekki lækka breytilega vexti á lánum sem nú bera 4,95% verðtryggða vexti og eru orðnir verulega íþyngjandi fyrir félagið.   Á sama hátt rakti hann að félagið hefði margsinnis gert athugasemdir við ráðherra og stjórnmálamenn um rekstur Íbúðalánasjóðs á leigufélaginu Kletti  - þar sem eignir væru settar inn í félag í eigu ríkisins, án skuldsetningar, og síðan leigðar á grundvelli upplýsinga sem Íbúðalánasjóður aflaði sér frá lántökum sjóðsins (m.a. Búseta á Norðurlandi).  Taldi hann starfsemi Kletts skorta heimildir þar sem engin reglugerð hefði verið sett og ástæða væri til að bera fram formlega kvörtun við Umboðsmann Alþingis og Eftirlitsstofnun EFTA.

Benedikt fór yfir það hvernig „pólitísk bellibrögð“ á Alþingi leiddu til þess að leiðrétting verðtryggðra lána var ekki látin ná til búseta í almennum íbúðum húsnæðissamvinnufélaganna.  Sagði hann frá því að félagið héldi áfram að berjast fyrir því að þau fyrirheit sem ráðherrar og alþingismenn hefðu gefið um það efni yrðu efnd og ynni félagið að því í samstarfi við Búseta í  Reykjavík og Búmenn.

Lýsti framkvæmdastjóri sérstakri ánægju með störf „samvinnunefndar um mótun húsnæðisstefnu“ – og fagnaði tillögum nefndarinnar sem kynntar voru sl. vor.  Þar er gert ráð fyrir að leigufélög og húsnæðissamvinnufélög verði efld verulega og skapaður grundvöllur til hagkvæmari framleiðslu og fjármögnunar íbúða sem reknar verða í þágu almennings og án hagnaðarkröfu (not-for-profit).

Ársreikningur 2013

Framkvæmdastjóri fór yfir ársreikning félagsins 2013.   Tekjur félagsins voru 391,76 milljónir og hagnaður ársins 367,5 milljónir að teknu tilliti til matsbreytinga fasteigna og fjármagnsgjalda.

Bókfært virði eigna var 6.073 milljónir og staða lána hjá Íbúðalánasjóði 5.319 milljónir. Veðsetningarhlutfall íbúða félagsins er að meðaltali um 88,5%.   Að teknu tilliti til inneignar í búseturétti félagsmanna er eigið fé félagsins 155 milljónir.

Framkvæmdastjóri kynnti á fundinum að óhjákvæmilegt væri að hækka fjármagnshluta mánaðargjaldsins til samræmis við greiðslubyrði allra lána félagsins.  Hækkun um 4,83% umfram verðbólgu kæmi til framkvæmda um áramót – en á móti hefur stjórn félagsins ákveðið að skera niður fastan kostnað við skrifstofuhald og framkvæmdastjórn og lágmarka umfang viðhalds og þjónustu þannig að meðalhækkun mánaðargjaldsins um áramót verður óveruleg umfram verðbólguviðmið. Boðuð hækkun á fjármagnslið mánaðargjalds verður dregin til baka ef viðunandi árangur næst varðandi sanngirniskröfuna um að leiðrétting lána nái til búsetanna í samvinnufélögum  - eða ef breytilegir vextir verða lækkaðir til samræmis við þróun markaðsvaxta.

Framvegis mun fjármagnshluti mánaðargjaldsins fylgja vísitölu og verða leiðréttur tvisvar á ári miðað við greiðslubyrði allra lána félagsins.   Félög í íbúðarekstri miða almennt við að 1,6% af verðmæti eigna sé ráðstafað til viðhalds og endurnýjunar.   Búseti á Norðurlandi frestar endurnýjunarviðhaldi um sinn til að lágmarka kostnað meðan allra leiða er leitað varðandi bætt kjör á lánum. Viðhaldsgjald í félaginu skiptist árið 2015 þannig að 0,4% brunabótamats deilist á 12 mánuði ársins og 2% af brunabótamati kemur til greiðslu við rýmingu íbúðar.

Framkvæmdastjóri vakti athygli á upplýsingum Fasteignamats ríkisins um meðalleigu á Akureyri og með nokkrum dæmum af verðlagningu félagsins taldi hann augljóst að búsetar í íbúðum á Akureyri væru að greiða verulega lægra mánaðargjald miðað við gæði íbúða heldur en tíðkast á almennum leigumarkaði.

Skrifstofurekstur félagsins verður með næsta ári í lágmarki að umfangi og kostnaði og allt starfsmannahald félagsins verður stokkað upp til að lækka rekstrarkostnað í samræmi við áætlanir.

Framkvæmdastjóri þakkaði stjórn félagsins alveg sérstaklega fyrir gott samstarf og það traust sem hann hefði notið við afar erfiðar aðstæður í rekstri félagsins síðustu árin.   Einnig þakkaði hann félagsmönnum fyrir samstarf og samskipti sem hann sagði að hefðu að langmestu leyti verið jákvæð og uppbyggileg.

Framkvæmdastjóri hét á félagsmenn að taka höndum saman um að efla félagið og kalla bæjarstjórn, önnur stjórnvöld og velvildaraðila til samstarfs um að gera Búseta á Norðurlandi að kjölfestu í stórauknu framboði hagkvæmra leigu- og búseturéttaríbúða sem reknar verða án hagnaðarkröfu á Akureyri.

Stjórn;

Á fundinum var Halldór Már Þórisson kjörinn nýr í aðalstjórn,  aðrir í stjórninni eru Guðlaug Kristinsdóttir formaður, Ingvar Björnsson varaformaður, Sigríður María Bragadóttir og Stefán Einar Jónsson

Varamenn í stafrófsröð kjörnir á fundinum; Hanna Dóra Markúsdóttir, Hildur Eir Bolladóttir, Hólmfríður Guðmundsdóttir, Höskuldur V Jóhannesson, Jón Ingi Einarsson

Ágæt mæting var á fundinum.

Nánari upplýsingar;

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri (869-6680)

 

Guðlaug Kristinsdóttir formaður ( 892-2097)


Þjónusta fram á haustið


Kappkostað verður að ljúka þeim verkefnum sem sett hafa verið í gang í lagfæringum á lóðum.

Málningarvinna utanhúss hnökraði vegna rigninga í júlí og ágúst og komst ekki eins langt og æskilegt hefði verið.

Sprettutíðin hefur verið mjög mikil og sér ekki fyrir endann á - og vonandi klikka sláttutækin ekki það sem eftir er sumarsins.

Skordýraplágur gera vart við sig við og við - - en ekki er skynsamlegt að ætla sér að drepa allar köngulær sem spretta upp á hlýju sumri.

Enn og aftur hvetjum við til þess að búsetarnir og íbúar leggi að mörkum til að þrífa og lagfæra í kring um sig og sín hús og mun umsjónarmaður verða innan handa með áhöld og flutninga ef á þarf að halda.

Bendum á skilaboðakerfið á heimasíðunni ef eitthvað er sem á erindi við starfsmenn og stjórn.

Framkvæmdastjóri (15.ágúst 2014)

Mánaðargjaldið óbreytt


Stjórn Búseta á Norðurlandi ákvað á fundi sínum 18.júní 2014 að fresta gjaldskrárbreytingum sem höfðu verið áformaðar.

Mánaðargjald verður því óbreytt þar til uppgjöri við Íbúðalánasjóð hefur verið lokið og nánar reynir á um möguleika á að ná fram leiðréttingu lánakjara.

Framkvæmdastjóri (19.júní 2014)

Dreifibréf til allra búseta í íbúðum félagsins

(Verður borið í hús)

Akureyri 30.maí 2014

Til allra búseta/íbúa hjá Búseta á Norðurlandi;

Unnið hefur verið að endurskipulagningu á skuldum félagsins frá Hruni.  Á árinu 2012 var skrifað undir samkomulag við Íslandsbanka og Íbúðalánasjóð sem tryggði rekstur félagsins.     Snemma árs 2013 var lokið uppgjöri við Íslandsbanka á grundvelli samkomulagsins.   Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur því miður dregist langt úr hömlu að standa við samkomulag aðila.  Ástæða er til að undirstrika að ekki var gert ráð fyrir neinni niðurfellingu lána félagsins hjá Íbúðalánasjóði, en ágreiningur hefur verið gerður um ósanngjarna rukkun á reiknuðum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði vegna tafa á því að Íbúðalánasjóður sjálfur stæði við sínar skuldbindingar.

Leiðrétting verðtryggðra lána sem ríkisstjórnin fór með í gegn um Alþingi nú í maímánuði er því miður ekki látin ná til búsetanna í húsnæðissamvinnufélögunum þrátt fyrir að ábyrgðarmenn úr röðum ríkisstjórnarmeirihlutans hafi á fyrri stigum gefið slík fyrirheit.

Búseti á Norðurlandi vinnur í góðu samstarfi við Búmenn og Búseta í Reykjavík að því að knýja á um að sambærileg/sama leiðrétting nái til okkar félagsmanna í almennum íbúðum –og leiðrétting lána sem urðu fyrir stökkbreytingu 2008 og 2009 skili sér til búsetanna.  Leitað verður allra leiða til að knýja á um það.

Mjög mikilvægt er einnig að knýja á um að breytilegir vextir á lánum félaganna hjá Íbúðalánasjóði verði leiðréttir.   Umboð til slíkra leiðréttinga liggur ótvírætt í höndum húsnæðisráðherra og í gegn um reglugerð um lánaflokka íbúðalánasjóðs.   

Forsætisráðherra og húsnæðisráðherra hafa gefið fyrirheit um að leigumarkaðurinn og búsetar í húsnæðissamvinnufélögunum geti vænst þess að fá réttarbætur í samhengi við úrvinnslu á fyrirliggjandi tillögum um gerbreytta húsnæðisstefnu.     Skýrsla verkefnisstjórnarinnar sem kynnt var í byrjun maí (og finna má á heimasíðu velferðarráðuneytisins) – gerir ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélög og leigufélög sem rekin eru án hagnaðarkröfu – muni fá verulega aukið svigrúm með það fyrir augum að mæta vaxandi þörfum þess unga fólks sem ekki fær „greiðslumat“ -  eða vill ekki binda sig yfir skuldsettum kaupum á okurkjörum.    Fyrir hönd Búseta á Norðurlandi mun kröfunni um sanngjarna og sambærilega leiðréttingu verða fylgt eftir gagnvart ríkisstjórninni.

 

Félagið frestaði verðtryggðum gjaldskrárbreytingum í upphafi ársins 2014 -  en þó komu fram mismunandi miklar breytingar vegna hækkunar á fasteignamati og brunabótamati eigna með febrúarinnheimtu. 

Til að mæta verðbólguhækkunum frá því í október 2013 mun 2% hækkun á fjármagnslið mánaðargjaldsins koma til framkvæmda með innheimtu vegna júnímánaðar (á eindaga 15.júlí).   

Meðan ekki er hægt að klára uppgjör við Íbúðalánasjóð verður aðalfundi félagsins frestað.  Vonandi samt ekki lengur en til september/október.

 

 

Á Akureyri (og í nágrenni) er skortur á hagkvæmu leigu- og búseturéttarhúsnæði.  

Verðlagning félagsins, og þar með greiðslubyrði félagsmanna, er pressuð áfram af verðtryggingu lána og alltof háum vöxtum og eltir óstöðugan leigumarkað.  Mánaðargjaldið má ekki hækka umtalsvert. 

Það er verkefni stjórnar og framkvæmdastjóra að leita allra leiða til að efla og bæta rekstur félagsins á hverjum tíma;   

Við vinnum að skoðun á því hvort unnt er að stofna leigufélag til langtímarekstrar og jafnhliða að fjölga eignum í rekstri félagsins.   Við brýnum Akureyrabæ til samstarfs en höfum einnig leitað til KEA, AFE og munum banka upp á hjá lífeyrissjóðum og bönkum og leita hófanna með fjármögnun.

·       Það er forgangsmarkmið að lækka mánaðarlega greiðslubyrði allra í núverandi kerfi, en tryggja jafnframt öruggan rekstur.   Það verður einungis mögulegt með leiðréttingu á stökkbreyttum lánum, lækkuðum vöxtum – eða mögulegri endurfjármögnun að hluta eða miklu leyti.

 

·       Annað markmið er að fjölga hagkvæmum leigu- og búseturéttaríbúðum til þess að mæta eftirspurn og auka valfrelsi þeirra sem búa á starfssvæði félagsins.   Slíkt verður tæplega að veruleika nema með samstarfi við Akureyrarbæ (önnur sveitarfélög), ríkisstjórn, velvildaraðila og með umtalsvert hagkvæmari fjármögnun heldur en staðið hefur til boða um langt skeið.

Að þessu verður áfram unnið af fullri einurð -  í gegn um sumarið.   

Þetta er verkefni sem í sjálfu sér endar aldrei -  en þörfin er brýnni nú en oft áður – bæði vegna þess að kjör margra hafa versnað umtalsvert og einnig vegna þess að reglur um greiðslumat lántakenda við íbúðakaup hafa verið hertar mjög mikið.    Eftirspurnin eftir hagkvæmu húsnæði vex þannig nokkuð hratt.   

Skuldbinding til lengri tíma,  milli skipulagsyfirvalda og félagsins  um sveigjanleika í skilmálum og byggingarhraða,  gefur færi á hagkvæmu samstarfi Búseta á Norðurlandi við hönnuði og byggingarfyrirtæki.   Slíkt samstarf mundi geta lækkað byggingarkostnað umtalsvert og skilað sér beint til allra félagsmanna.

Nánari upplýsingar á skrifstofunni 452-2888

Benedikt Sigurðarson framkvæmdastjóri (869-6680) bensi@busetiak.is


Framsetning efnis

moya - Útgáfa 1.12 2007 - Stefna ehf

Skrá inn